115 高考會計師 中級會計學(申論4)

四、 甲公司於 X5 年初以$500,000 購入辦公大樓，其中土地為$200,000，建築物為$300,000。X5 年底土地與建築物之公允價值分別為$300,000 與$450,000。依稅法規定，資產以成本為課稅基礎，建築物折舊率為 10%，一般所得之稅率為20%，不動產出售價款超過成本部分之稅率為 40%，但過去已減除之折舊應加回計入課稅所得，並按過去減除時之所得稅率課稅。甲公司 X5 年稅前淨利為$1,000,000，無其他暫時性差異存在，可減除暫時性差異於未來有足夠課稅所得可供該差異使用。
依下列不同情況，分別試作：(1)計算 X5 年課稅所得，(2)計算 X5 年底之遞延所得稅(須標註資產或負債)，(3)作 X5 年之所得稅分錄。
((1)及(2)須列示計算過程，否則不予計分)(15 分)

情況一：	該辦公大樓為自用不動產，並擬長期使用該辦公大樓以回收投資之成本，後續衡量採重估價模式，建築物耐用年限為 20 年，無殘值，採直線法提列折舊，該辦公大樓於 X5 年底進行重估價。
情況二：	該辦公大樓符合分類為投資性不動產之條件，該投資性不動產之帳面金額將透過出售而回收，後續衡量採公允價值模式。

關鍵字：重估價模式、不動產、廠房及設備(PP&E)、投資性不動產、所得稅
解析：
這題在考所得稅：財稅差及差別稅率之所得稅會計處理。(白話會計-中會-所得稅)

情況一：PP&E+重估價模式+以長期使用回收成本：

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115 普考 會計、財稅、金保 會計學概要(測驗8)

8 下列項目中何者不屬於投資性不動產？
(A) 目前尚未決定未來用途所持有之土地
(B) 以融資租賃方式出租給其他企業之不動產
(C) 正在建造或開發以供未來作為投資性不動產使用之不動產
(D) 準備以營業租賃方式出租，但目前暫時空置尚未出租的建築物
(選B)

關鍵字：投資性不動產
解析：
這題在考投資性不動產：投資性不動產之定義。(白話會計-初會3-投資性不動產)

投資性不動產係：為賺取租金或長期資本增值，

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115 身障特考四等 財稅行政 會計學概要(測驗8)

8 甲公司於 X5 年初將一棟原供辦公自用採成本模式衡量之建築物，因決定出租而轉換為採「公允價值模式」衡量之投資性不動產。該建築物在 X5 年初之帳面金額為$20,000,000，轉換當日之公允價值為$23,000,000。到了 X5 年底，該投資性不動產之公允價值為$22,400,000。若不考慮所得稅影響，請問甲公司於 X5 年度綜合損益表中，應認列之「投資性不動產公允價值變動損益」為多少？
(A)利益$3,000,000 (B)損失$600,000 (C)利益$2,400,000 (D)損失$3,000,000
(選B)

關鍵字：投資性不動產
解析：
這題在考投資性不動產：原始認列及後續會計處理。(白話會計-初會3-投資性不動產)

將自用採成本模式衡量之建築物轉換為按公允價值模式衡量之投資性不動產，

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115 關務特考四等 關稅會計 會計學概要(申論2)

二、 高雄公司 X1 年 7 月 1 日購買一棟廠房，準備出租以獲取穩定的租金收益。高雄公司除支付購買成本$10,000,000 外，另支付$625,000 稅捐及其他必要的交易成本(內含購入的仲介佣金$200,000)。不動產取得成本中 30% 價款係屬廠房土地，餘價款屬廠房建築物。假設該廠房的耐用年限為 25 年，無殘值。高雄公司 X1 年 11 月初委託臺南房屋代為仲介，高雄公司須支付臺南房屋一個月的租金作為仲介佣金，臺南房屋於 12 月初起以每個月 $800,000 的租金出租予嘉義公司，租期二年。
請試述：
(一) X1 年 12 月 31 日該廠房的公允價值為$11,500,000。高雄公司對該廠房採用公允價值模式，請記錄 X1 年所有相關分錄。(12 分)
(二) X1 年 12 月 31 日高雄公司無法得知該廠房的公允價值。高雄公司對該廠房應採用何種會計政策(會計模式)作為衡量該廠房之後續會計處理，並請計算 X1 年底該廠房之帳面價值金額為何？(8 分)
(三) 倘若公司原始購入該廠房以自用為目的，且重估價無法合理取得，X1 年該項廠房在部分資產負債表中的表達為何？(5 分)

關鍵字：公允價值模式、成本模式、投資性不動產、不動產、廠房及設備(PP&E)
解析：
這題在考PP&E與投資性不動產之會計處理(白話會計-初會3-投資性不動產、初會4-PP&E)

(一) 該廠房採用公允價值模式

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115 初等考試 會計 會計學大意(測驗21)

21 乙公司於 X2 年初購買一棟大樓，分類為投資性不動產，採用公允價值模式後續衡量。支付購買成本 $5,000,000(包括土地公允價值$2,500,000 及房屋公允價值$2,500,000)，另發生代書費$10,000 及房屋移轉之契稅$50,000。若 X2 年底該大樓土地的公允價值為$4,000,000，則 X2 年該土地部分評價利益為：
(A)$1,500,000 (B)$1,495,000 (C)$1,490,000 (D)$1,470,000
(選B)

關鍵字：投資性不動產
解析：
這題在考投資性不動產：公允價值模式之會計處理。(白話會計-初會3投資性不動產)

投資性不動產-土地 原始認列金額=

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115 初等考試 會計 會計學大意(測驗20)

20 有關轉列為採用公允價值模式衡量之投資性不動產，下列敘述何者錯誤？
(A) 將存貨轉列為投資性不動產應認列評價損益
(B) 將自用不動產轉列為投資性不動產有增值利益時，若先前無減損損失，應認列其他綜合損益
(C) 將自用不動產轉列為投資性不動產有增值利益時，先前有無減損損失，其轉列對損益影響將有不同
(D) 將存貨轉列為投資性不動產有增值利益時，先前有無評價損失，其轉列對損益影響將有不同
(選D)

關鍵字：存貨、投資性不動產、不動產、廠房及設備(PP&E)
解析：
這題在考投資性不動產：重分類之會計處理。(白話會計-中會2-投資性不動產)

這題是中會範圍，

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114 地方特考四等 財稅行政、會計 會計學概要(測驗15)

15 甲公司 X5 年 7 月初購買一棟位於商業區之商辦大樓，其估計耐用年限為 20 年，殘值$285,000,000，未來將出租以賺取租金收益，除支付大樓購買成本$580,000,000，另支出稅捐及交易成本 $5,000,000。被委託之乙仲介公司順利於同年 9 月，以每月$600,000 租金將大樓出租予丙集團作為辦公室使用，甲公司須支付乙仲介公司 1 個月的租金作為仲介費用。甲公司對該商辦大樓之會計處理採公允價值模式，於 X5 年底，此商辦大樓之公允價值為$584,500,000。請問此商辦大樓相關交易對甲公司 X5 年本期損益的影響為何？
(A)增加本期損益$1,300,000 (B)增加本期損益$1,800,000
(C)減少本期損益$3,700,000 (D)減少本期損益$5,700,000
(選A)

關鍵字：公允價值模式、投資性不動產
解析：
這題在考投資性不動產：公允價值模式之應用。(白話會計-初會3-投資性不動產)

甲公司對該商辦大樓之會計處理採公允價值模式，

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114 升官等、升資 薦任 財稅行政 會計學(測驗12)

12 甲公司於 X1 年 1 月 1 日購入一棟辦公大樓，並將之分類為投資性不動產，支付總成本為$10,500,000。其中，建築物成本為$3,500,000(估計使用年限為 25 年，無殘值)，土地成本為$7,000,000。甲公司於 X1 年 7 月 1 日以營業租賃方式出租該辦公大樓，每月租金$60,000。甲公司以公允價值模式衡量投資性不動產，X1 年底，該辦公大樓之土地公允價值為$7,400,000、建築物公允價值為$3,200,000。若不考慮所得稅，該投資性不動產對 X1 年度之本期損益的影響為多少？
(A)本期淨利減少$80,000 (B)本期淨利增加$220,000
(C)本期淨利增加$320,000 (D)本期淨利增加$460,000
(選D)

關鍵字：公允價值模式、投資性不動產
解析：
這題在考投資性不動產：公允價值模式之應用。(白話會計-初會3-投資性不動產)

以公允價值模式衡量之投資性不動產不提折舊，每年底應以公允價值衡量。

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114 升官等、升資 薦任 財稅行政 會計學(測驗2)

2 下列那些項目屬於投資性不動產？①目前尚未決定未來用途所持有之土地 ②以融資租賃方式出租予另一企業之不動產 ③企業所擁有，並以營業租賃出租之建築物 ④意圖於正常營業過程出售而目前正在進行建造或開發之不動產
(A)僅① (B)僅①③ (C)僅②④ (D)僅②③④
(選B)

關鍵字：投資性不動產
解析：
這題在考投資性不動產：投資性不動產之定義。(白話會計-初會3-投資性不動產)

投資性不動產係：為賺取租金或長期資本增值，或兩者兼有之土地及建築物。

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114 原民/外交 四等 財稅行政、會計/外交 會計學概要(測驗17)

17 下列四項中，有幾項不屬於投資性不動產？①目前尚未決定未來用途之建築物 ②出租予員工使用之宿舍 ③以融資租賃方式出租之不動產 ④以營業租賃方式出租之辦公大樓
(A)1項 (B)2項 (C)3項 (D)4項
(選B)

關鍵字：投資性不動產、不動產、廠房及設備(PP&E)
解析：
這題在考投資性不動產：投資性不動產基本概念。(白話會計-初會3-投資性不動產)
                不動產、廠房及設備：基本定義。(白話會計-初會4-PP&E)

投資性不動產：

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114 原民特考三等 財稅行政 會計學(測驗23)

23 關於投資性不動產之會計處理，下列敘述何者錯誤？
(A) 原始認列後，企業得選擇按成本模式或公允價值模式進行後續衡量
(B) 選擇按公允價值衡量之投資性不動產，應將公允價值變動認列為當期損益
(C) 選擇按公允價值衡量之投資性不動產應於每年底提列折舊
(D) 企業若判定無法在持續基礎上，可靠衡量投資性不動產之公允價值，則應依 IAS16 之成本模式衡量投資性不動產，並假設殘值為零
(選C)

關鍵字：投資性不動產
解析：
這題在考投資性不動產：投資性不動產相關準則。(白話會計-中會2-投資性不動產)

(A)正確。企業得選擇按成本模式或公允價值模式進行後續衡量，

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114 原民特考三等 財稅行政 會計學(測驗12)

12 甲公司於 X4 年初將採用成本模式衡量且帳面金額為$8,000,000 之辦公大樓，轉換為採公允價值模式之投資性不動產，該辦公大樓 X4 年初與 X4 年底之公允價值分別為$9,000,000 與$9,900,000。若不考慮所得稅影響，則甲公司於 X4 年底應認列公允價值變動利益為多少？
(A)$900,000 (B)$1,000,000 (C)$1,900,000 (D)$2,900,000
(選A)

關鍵字：資產重分類、不動產、廠房及設備(PP&E)、投資性不動產(IP)
解析：
這題在考投資性不動產：PP&E重分類為IP之會計處理。(白話會計-中會2-IP)

PP&E重分類為改採公允價值衡量之投資性不動產時，

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114 高考會計師 中級會計學(測驗12)

12 甲公司於 X2 年初將採用成本模式且帳面金額為$1,200,000，剩餘耐用年限 10 年，殘值 $200,000，直線法折舊之自用廠房轉作營業租賃之用，並改採公允價值衡量投資性不動產。該廠房 X2 年初及 X2 年底之公允價值分別為$1,500,000 及$1,700,000。若甲公司 X2 年尚未將該廠房出租，下列有關該廠房對 X2 年財務報表之影響，何者正確？
(A)本期淨利增加$500,000                 (B)本期權益增加$500,000
(C)本期保留盈餘增加$500,000         (D)本期其他綜合損益增加$500,000
(選B)

關鍵字：不動產、廠房及設備(PP&E)、投資性不動產(IP)、資產重分類
解析：
這題在考投資性不動產：PP&E重分類為IP之會計處理。(白話會計-中會2-IP)

PP&E重分類為改採公允價值衡量之投資性不動產時，

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114 司法、調查人員三等 司法檢事財經 中級會計學(申論1)

一、 甲、乙 2 公司於 X1 年 7 月 1 日用相同價格$46,500,000 分別購入相鄰之 2 棟建築物，該等建築物耐用年限均為 30 年，無殘值，採年數合計法提列折舊(若有需要)。甲公司購入建築物之目的是作為新的總部大樓，而乙公司購入之目的是為出租收取租金。甲公司採重估價模式(消除累折淨額法)，若有重估增值於資產報廢或處分時一次結轉。乙公司則採公允價值模式。於 X1、X2 及 X3 年底該等建築物之公允價值分別為$48,825,000、$41,850,000 及$40,920,000。
試作：請分別為甲、乙公司作 X1 年底、X2 年底及 X3 年底應有之分錄。 (25 分)

關鍵字：公允價值模式、重估價模式、投資性不動產、不動產、廠房及設備(PP&E)
解析：
這題在考 PP&E 與投資性不動產之比較(白話會計-中會2-PP&E)

l 甲公司購入建築物作為總部大樓

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114 高考三級 財稅行政、金融保險 會計學(申論1)

一、 甲公司在 X1 年 1 月 1 日以$8,000,000 購得一棟辦公大樓，其中土地成本為$5,000,000，房屋成本為$3,000,000，預估使用年限 15 年，殘值$250,000。甲公司擬將該大樓以營業租賃出租，將之分類為投資性不動產，並採公允價值模式衡量。X1 年底該大樓之土地與房屋公允價值分別為$5,100,000 及$3,200,000；X2 年底大樓之土地與房屋公允價值分別為$5,150,000 及$3,050,000。X3 年 10 月 1 日，甲公司將該大樓轉為自用，土地與房屋之公允價值分別為$5,600,000 與$2,800,000，估計使用年限為 12 年，殘值$160,000，採直線法提列折舊。
試作 X2 年及 X3 年該辦公大樓相關分錄。該辦公大樓對 X3 年當期損益之影響為多少？(15 分)

關鍵字：不動產、廠房及設備(PP&E)、投資性不動產、公允價值模式
解析：
這題在考PP&E：投資性不動產轉列PP&E之會計處理。(白話會計-中會2-PP&E)

X1/12/31

投資性不動產-土地 帳面金額=5,100,000
投資性不動產-建築物 帳面金額=3,200,000

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114 退除役軍轉公 三等 會計 中級會計學(申論1-2)

一、 甲公司於 X1 年 1 月 1 日以$50,000,000 購入建築物一棟供辦公使用，採成本模式，預估耐用年限 25 年，殘值為$2,000,000，採直線法提列折舊。自 X1年初購入後，直至 X3 年底，此 3 年間每年底公允價值均增加 $1,000,000。
於 X4 年底因為政府規劃在附近興建殯葬專區，因此該建築物公允價值大幅下跌至$23,000,000。經附近里民的多年陳情與抗爭後，政府於 X6 年底宣布取消當地之殯葬專區計畫，因此當日該建築物公允價值上升至 $45,000,000。
X7 年初因該建築物使用方式改變，公司決定改採倍數餘額遞減法(DDB) 提列折舊，此時預估剩餘耐用年限為 16 年，估計殘值為$1,000,000。
試作：
(一) 甲公司對該建築物於 X4 年底、X6 年底及 X8 年底應有之折舊及減損分錄。(請忽略使用價值與處分成本)(15 分)
(二) 假設甲公司於購入時將該建築物分類為採公允價值衡量之投資性不動產，請問該公司 X4 年度之損益較分類為自用不動產時，將增加或減少若干元？(5 分)

(二)
關鍵字：公允價值模式、投資性不動產
解析：
這題在考投資性不動產：公允價值模式之會計處理。(白話會計-初會3-投資性不動產)

➤購入時將該建築物分類為採公允價值衡量之投資性不動產：

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113 地方/離島特考四等 財稅行政、會計 會計學概要(測驗19)

19 甲公司於 X1 年初購買一商辦大樓成本為$35,000,000，歸類為投資性不動產並採用公允價值模式評價，該商辦大樓 X1 年底與 X2 年底之公允價值分別為$40,000,000 與$46,000,000，則甲公司於 X1 年底與 X2 年底應分別認列公允價值變動利益為多少(不考慮所得稅影響)？
(A)$0、$0                                 (B)$0、$11,000,000
(C)$5,000,000、$6,000,000     (D)$5,000,000、$11,000,000
(選C)

關鍵字：投資性不動產
解析：
這題在考投資性不動產：原始認列及後續會計處理。(白話會計-初會3-投資性不動產)

X1/1/1 購買

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113 地方/離島特考四等 財稅行政、會計 會計學概要(測驗15)

15 下列有關國際會計準則第 40 號「投資性不動產」之敘述何者錯誤？
(A) 適用於以銷售為目的之不動產
(B) 適用於受委託建造或開發的不動產
(C) 適用於因融資租賃擁有或持有並以營業租賃方式出租的建築物
(D) 不適用於礦業權及礦藏
(考選部公布答案為B。邦尼認為選項A亦錯誤，選A、B或AB均可)

關鍵字：投資性不動產、不動產、廠房及設備(PP&E)
解析：
這題在考投資性不動產：投資性不動產基本概念。(白話會計-初會3-投資性不動產)

投資性不動產：

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113 地方/離島特考三等 會計 中級會計學(測驗14)

14 下列關於投資性不動產之敘述，有幾項為正確？①待處分之自用不動產屬於投資性不動產的一種 ②尚未決定未來用途之土地屬於投資性不動產的一種 ③原採用成本模式評價之投資性不動產，後改為依公允價值評價，應依會計政策變動處理④依公允價值模式評價之投資性不動產，因公允價值變動產生之利得或損失，應於發生時認列於其他綜合損益 ⑤採公允價值模式評價之投資性不動產，在轉列為存貨時，應根據用途改變日之公允價值為存貨之成本，後續依存貨之規定處理
(A)二項 (B)三項 (C)四項 (D)五項
(選B)

關鍵字：投資性不動產重分類
解析：
這題在考投資性不動產：投資性不動產之準則應用。(白話會計-中會2-投資性不動產)

①錯誤。待處分之自用不動產係以處分為目的，

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113 普通考試 財稅行政、金融保險 會計學概要(申論2)

二、 甲公司 X1 年 10 月 1 日以$10,000,000 購入房地一筆作為投資性不動產，其中 6 成的價金係屬土地，房屋估計耐用年數為 20 年，此項交易支付之佣金為$500,000。甲公司委託乙仲介將此房地出租，乙仲介於 11 月 1 日以每月$100,000將此房地出租給丙公司，租期一年，甲公司並因此支付乙仲介等同於一個月租金之佣金。X1 年底該房地之公允價值為 $11,000,000。
試問：
(一)若甲公司採公允價值模式，則 X1 年底此筆房地之帳面金額為何？(5 分)
(二)若甲公司採公允價值模式，則 X1 年此筆房地對損益表之影響金額為何？(5 分)
(三)若甲公司採成本模式，則 X1 年底此筆房地之帳面金額為何？(5 分)
(四)若甲公司採成本模式，則 X1 年此筆房地對損益表之影響金額為何？(5 分)

關鍵字：投資性不動產
解析：
這題在考投資性不動產：成本模式與公允價值模式之比較。
(白話會計-初會3-投資性不動產)

X1/10/1認列之投資性不動產成本

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