103年高考會計師 中級會計學(選擇14)

14.龍潭公司承租一座購物中心，包含土地及地上建物，有關租賃分類之下列敘述，何者錯誤？
A.最低租賃給付應按租賃開始日土地及建築物之公允價值相對比例分攤予土地及建築物
B.若租賃給付無法可靠地分攤至此兩項要素，則整體租賃應分類為融資租賃，除非二項要素均明顯符合營業租賃標準
C.如土地要素之原始認列金額不重大，則土地及建築物可按單一項目處理
D.若龍潭公司將該購物中心分類為投資性不動產，則應以融資租賃方式處理
(選A)

解析：
本題在考土地及建築物租賃之會計處理。

如果租賃合約中，一次租了2個標的物，本來就應該分別考量，這是個基本觀念。
尤其土地的耐用年限為無限大，

在分類租賃之性質時(營業租賃或融資租賃)其判斷條件與房屋不同，

所以更應該謹慎處理。

因此，當同時承租"房屋和土地"時
我們應該要將合約租金合理分攤給 "土地" 及 "建築物"，
分攤後再將這 2個標的物獨立作分類之考量。

一般來說合理的分攤是以 "租"房屋 和 "租"土地 的公允價值 來作分攤基礎，
請注意! 因為我們現在是在 "租" 房地，不是 "買" 房地，
所以分攤的基礎不是 "買"土地的公允價值 和 "買" 房屋的公允價值。
這就是選項(A)錯誤的地方。

當租金無法可靠分攤時，為了避免公司將租金過度分攤予土地，

以規避房屋應資本化之事實，

所以規定除非土地、房屋 2者均明顯符合營業租賃的條件，

否則應將整体視為融資租賃。

所以選項(B)是正確的。

再來，因為土地的壽命無窮大，

所以租金通常相對便宜，當租約中土地的租金相對不重大時，

可將所有租金視為房屋的租金，以簡化會計處理。

所以選項(C)之是對的。

最後，若公司欲將承租的標的物分類為投資性不動產時，

就算租賃條件符合營業租賃的要件，

還是得以融資租賃的方式來進行會計處理。

因為如不用融資租賃帳上就不會有租賃資產，

帳上沒有資產自然就不可能分類為投資性不動產了。

所以選項(D)也是對的。

綜上，本題應選(A) 

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